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中国能建存续房地资产管理研究
来源:资产管理中心 作者:陈静 洪光森 日期:2017-10-31 字号:[ ]
  摘要:国有企业,特别是中央企业整体改制上市步伐加快,存续房地资产的管理问题变得日益突出。中国能建针对存续房地资产存在的问题,研究提出管理对策,探索切合实际的存续房地资产管理方式,研究建立科学高效的存续房地资产管理体系。
 

  关键词:中国能建;存续房地资产;管理方式研究。
 
  一、前言
  中国能源建设集团有限公司(以下简称中国能建)成立于2011年9月,是经国务院批准、由国务院国资委直接管理,集电力和能源规划咨询、勘测设计、工程承包、装备制造和投资运营等于一体的完整业务链的特大型骨干企业,是我国和世界能源建设的主力军;现位列“世界500强”榜单第309位。按照国务院国资委深化国有企业改革要求,中国能建于2012年3月启动了整体改制工作。在整体改制上市进程中,部分土地、房产由于权属不完善等原因,不能进入股份公司,成为存续房地资产。存续房地资产是企业不可缺少的宝贵资源,为企业生产经营、职工生活发挥着重要的作用,产生着不可低估的影响,潜在的效益和前景可观,存续房地资产管理工作关系国有资产保值增值,关系企业规范运作。因此,探索存续房地资产管理方式、研究建立科学高效的存续房地资产管理体系,对深化国有企业改革、强化国有资产管理意义重大。中国能建不断促进存续房地资产确权办证、盘活开发和处置工作,进一步完善管理机制、提升管理水平、规范关连交易,努力实现存续资产价值提升和国有资产保值增值。
  二、中国能建存续房地资产现状和特点
  中国能建专门设立中国能源建设集团资产管理中心(以下简称资产管理中心),主要负责承接、管理和经营整体改制剥离的存续房地资产。资产管理中心管理的存续房地资产分布于国内外,涵盖中国能建32家二级单位所涉及的106家法人单位;存续房地资产中,存续土地700多宗;存续房产2800多项。中国能建是“老国企、新公司”,其存续房地资产特点有:一是构成多元化。既有在用的厂房、办公楼,也有闲置土地、房产。二是分布范围广。子企业和经营业务遍布国内国际,存续房地资产遍布境内、境外。三是历史遗留问题突出。存续房产、土地类资产权证不完备问题,多是国有企业历史问题。四是完善权证难度大。存续房地资产分布广、不集中,日常属地化运维,完善权证时,难以“打包”方式与政府部门整体沟通,而要与为数众多的各地政府部门逐一接洽。在当今背景下,要件齐全是行政的首要条件,部分权源文件的缺失又使得办证的难度和成本都大幅增加。
  三、中国能建存续房地资产优劣势分析
  中国能建存续房地资产的优势表现为:一是在企业生产经营、职工生活中发挥着重要作用,是不可或缺的宝贵资源;二是部分资产在完善权属后,可择机“回归”原主体企业,増强企业实力;三是多分布于城市,具有区位优势,随着土地价值日益提升,盘活开发得当,能带来较好收益。中国能建存续房地资产的劣势表现为:一是坐落分散,不利于维护和开发;二是因产权人与证载权利人错位有法律瑕疵,而有经营、权属风险,权益保护问题突出;三是住宅在存续房产中的建筑面积比例较高,大部分已配给职工居住,属于不能为企业创造经济效益的低效、无效资产,企业还要背负大量维护成本。
  四、中国能建存续房地资产管理指导思想及原则
  中国能建存续房地资产管理指导思想是:摸清存续房地资产实际使用状况,定位存续房地资产当前管理水平,立足中国能建存续房地资产特点,结合法规政策及客观条件,全面做好存续房地资产管理的基础性工作与专业性工作,重点明确存续房地资产确权办证方向和处置、盘活、开发路径,提高存续房地资产管理水平和使用效益,促进存续房地资产“回归”和国有资产保值增值。
  主要管理原则有:
  1.真实性原则:真实、客观掌握存续房地资产现状,客观分析使用、管理情况。
  2.全面性原则:对每一处应划转的存续房地资产,均进行有针对性地规划。
  3.重要性原则:对存续房地资产数量大、价值高、用途重要的单位进行重点规划;对价值高、用途重要的单项资产进行重点规划。
  4.价值导向原则:定性研究存续房地资产的价值所在,以价值发挥为导向,规划确权办证方向与资产利用路径。
  5.分类管理原则:将存续房地资产分为拟回归股份公司、盘活开发、拟处置、清理占用与处理纠纷、维持现状五类分别进行管理。
  五、中国能建存续房地资产管理探索和实践
  中国能建存续房地资产管理按照“摸清家底、分类施策、有序推动、适时回归”的管理思路,遵循“稳接收、细清理、强管理”的管理要求达到“接得住、管得好、有发展”的目标。
  一是确立“三位一体”的管理体系。整体改制启动后,中国能建从研究搭建集团公司、资产管理中心、企业“三位一体”管理架构入手,设立专项工作组织领导体系,事事有人管、样样有人抓,强化专门的资产管理机构,依法合规落实管理要求。
  二是实现分类管理。已顺利完成存续房地资产账面接收,做好基础性清理调查,开发并建成存续房地资产管理信息系统,及时准确建账;持续收集、完善存续房地资产信息,将相关资产按用途归纳、分类别管理,基本满足常态管理的工作要求。
  三是按期完成物业(有偿)使用协议签订,规范有偿使用费收取。按照中国能建改制上市工作要求,规范关连交易,如期完成定价评估工作,确定收费范围和价格,签订《物业使用协议》和《物业有偿使用协议》。规范存续资产处置和出租收入账务处理,编制存续资产年度财务决算,完成同业竞争调查等工作。这些工作满足了中国能建上市和规范运作的有关要求。
  四是强化原主体企业实物资产管理。全面强化存续房地资产管理工作,既是资产管理中心和各资产原权属单位共同履行职责的重要内容,也是存续房地资产创造价值的客观要求。本着对国有资产保值增值和企业发展负责的态度,资产管理中心和各资产原权属单位应按照职责分工,承担共同而有区别的责任,加大工作协调力度,面对问题,迎难而上,不断开动脑筋、创新思路、破题解题。在中国能建统一部署下,形成合力,共同“管好、用好”存续房地资产,充分发挥其价值,努力创造更好效益。
  五是积极推进资产处置和确权办证。中国能建印发了《关于规范房产、土地类存续资产处置工作的通知》,要求落实管理责任,严格处置程序和办法,及时制止了部分单位自行处置存续资产的行为;印发了《关于进一步推进存续土地房产确权办证工作的通知》,提出未来三年总体工作目标,进一步明确工作要求。
  下一步,中国能建将不断加强存续房地资产的管理和指导:推进拟回归股份公司资产的确权办证工作;规范资产处置操作;推动重点资产的盘活开发;加大管理工作科技化、信息化含量;巩固物业有偿使用常态机制;调动存续房地资产使用单位主动做好存续房地资产的日常运维和确权办证、处置、盘活开发工作;最大限度地实现存续房地资产“回归”,充分发挥存续房地资产价值,实现国有资产保值增值。
  作者简介:
  陈静,男,1966年,教授级高级工程师,现任中国能源建设集团资产管理中心总经理、党委副书记,从事国有企业管理和深化改革研究工作,E-mail:cj@ceec.net.cn ,电话:010-59099881,地址:北京市朝阳区西大望路26号院1号楼。
  洪光森,男,1982年,高级工程师,现任中国能源建设集团资产管理中心综合管理处副处长,从事国有企业管理和深化改革研究工作,E-mail:gshong@ceec.net.cn ,电话:010-59099717,地址:北京市朝阳区西大望路26号院1号楼。
  参考文献
  [1]白英姿,马正武.国有资产经营公司研究与案例[M].北京:中国财富出版社,2013
  [2]何柏帆,金伟飞,胡文苑.存续资产的经营与管理[J].中国保险,2005, (8):21-22



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